长三角REITs联盟“搭台”投融资对接机构建言进一步提升信披水平

10月25日，长三角基础设施REITs产业联盟“投资人与原始权益人交流专题活动”成功举办。会上，机构投资者就基础设施类REITs的资产选择、估值、出售、战略配售、信息披露等方面交流了感受和建议，并就市场关注的清洁能源、旅游景点、市政基础设施项目等话题进行了讨论。

整体而言，与会的机构投资者认为REITs市场发展符合预期。公募REITs的基础资产是国内优质的基础设施资产，也是适合保险、理财等资金配置的稳健资产。他们会坚持长期投资。目前REITs产品的信息披露相对友好。未来希望进一步提升信披透明度，有更多机会与项目公司、基金经理互动。

改善投资组合，增加收入

据Wind资讯统计，截至10月25日，公募REITs共20只，总募资618.14亿元，总市值716.63亿元。从项目属性来看，有12个产权类，8个特许经营类。从资产类别来看，仓储物流、生态环保、交通运输、产业园区、能源、保障性租赁房分别为2、2、5、7、1、3。

从上市后的市场表现来看，REITs产品普遍有不错的涨幅，产权类普遍好于特许类。现金分配率方面，特许经营一般分配率较高，平均在5%左右；产权分配率比较低，3%左右。

“工银理财坚持价值投资和长期投资的理念，参与了多只公募REITs的投资。是银行理财参与战略配售数量最多的机构。经过一年多的运作，REITs表现出较高的投资价值，有效提升了组合收益。”工银理财项目投资部总监、REITs业务负责人季峻表示。公募REITs的基础资产是国内优质的基础设施资产。对于银行融资，基础设施REITs在投资安全性、收益稳定性等方面有很好的契合性。，也是金融管理服务实体经济的新路径。

关注估值和现金流稳定性

在资产选择方面，机构投资者表示，需要考虑自身的投资策略、资产波动性、估值以及资产储备的扩大。但目前国内REITs仍处于试点阶段，市场量小，仍供不应求。

与会者表示，资产的选择要与自己的投资策略相匹配。如果是偏成长策略，可以向物业资产倾斜；如果是部分分红策略，可以向特许经营资产倾斜。此外，募集的资产准备金是否充足也很重要，这将持续提升REITs的估值。

Wind数据显示，截至10月25日，12只上市REITs分红，合计23.86亿元。9月29日，受理了5个募集REITs的申请。

“作为投资者，我们对资产的选择有两个维度:资产好不好，价格贵不贵，来源是估值准不准。”季峻表示，合理客观的资产评估是判断战争投资的关键指标，核心是未来现金流的稳定和增长。在未来的现金流预测中，需要注意量价关系，量的粘性和稳定性，价和增长的合理性。

“虽然不同行业的REITs存在一些差异，但现阶段市场体量仍然较小，供不应求。我们更关心的是如何获得一定份额的战斗分配。”严军说。

与会机构投资者表示，长期来看，资产未来的发展会根据经济结构、资产存量、政策导向等发生变化，投资策略可能会相应调整。但总体来说，投资要围绕几个关键点，包括相对优质的资产、合理的估值、合理的股息率和IRR、价格波动小。

此外，部分机构投资者代表提出了建议。一是建议加强信息披露的即时性、全面性和透明度，建立相对统一的信息披露标准。第二，建议参照上市公司财务报告披露流程，建立半年报和年报预披露机制。定期举行基础资产运作和基金业绩说明会，让市场投资者有更多信息互动的机会。

也有嘉宾表示，目前的信息披露是友好的，建议未来进一步提高信封的时效性和有效性，比如月度业务数据的披露。此外，建议加强与投资者的沟通。